Immobilien steuerfrei verkaufen

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Immobilien steuerfrei verkaufen bei privater Nutzung

Rechtlicher Hinweis: Ich bin kein Steuerberater! Dennoch denke ich hier einfach mal laut nach 😉 Die Betrachtung stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keinesfalls die individuelle Beratung durch einen steuerlichen Berater.

Ich liebe es Immobilien privat zu kaufen, sie zu sanieren und langfristig zu halten. Ich nutze die sogenannte Buy and Hold Strategie und bin daher eher der Immobiliensammler. Es freut mich, wenn Mieter von der renovierten Immobilie begeistert sind und man ihnen einen neuen, schönen Wohnort bieten kann. Ich sehe es als Win-Win-Situation. Die Mieter bekommen einen schönen Wohnort und ich als Vermieter kann angelegtes Geld für mich arbeiten lassen. Um schneller mit meinen Immobilien wachsen zu können, ist es jedoch auch einmal ratsam, Immobilien zu verkaufen. So kann man schneller Eigenkapital für die nächsten Immobilien generieren.

Allgemein bin ich in meinem Vorgehen eher analytisch und agiere anhand von Zahlen und Fakten. Dennoch erwische ich mich ab und zu wie Emotionen auch eine Rolle spielen und ich bestimmte Immobilien anders behandele, weil sie mir sehr gefallen. Meistens weiß ich jedoch schon bei einer Besichtigung, ob ich die Wohnung eher behalten- oder einfach wieder verkaufen möchte. Anhand dessen wähle ich dann auch meine Finanzierungsmöglichkeiten aus.

Immobilie unter Marktwert einkaufen und dann steuerfrei verkaufen

Wenn Du eine Immobilie findest, die Du weit unter dem Marktwert einkaufen kannst oder glaubst, dass der Wert in den nächsten Jahren steigen wird, wäre es eine Überlegung wert, in diese Immobilie privat einzuziehen. Wichtig ist hierbei, dass Du dich beim Finanzamt und Bürgeramt auf diese Wohnung anmeldest. Dein offizieller, privater Wohnsitz muss dann in dieser Immobilie sein. Auch Rechnungen wie für das Internet oder Strom können beim Finanzamt angefordert werden, damit sie sehen, dass du wirklich dort gelebt hast. Wenn Du die Wohnung nur ein einziges Mal an jemanden gegen Geld vermietest, kannst Du sie nicht mehr steuerfrei verkaufen. Wenn Du somit eine Immobilie im Privatbesitz steuerfrei verkaufen möchtest, darfst Du auch nicht auf Gedanken wie kurzfristige AirBnB-Vermietungen kommen. Selbst wenn Du im Urlaub bist und die Immobilie kurzfristig gegen Geld vermietest, ist der steuerfreie Verkauf erledigt. Selbstverständlich spricht nichts dagegen die Immobilie ab und zu ohne Geldzahlung an Freunde, Bekannte, Verwandte zu übergeben, wenn Du im Urlaub bist.

Regeln für den steuerfreien Immobilienverkauf aus dem Privatbesitz

Es heißt wörtlich im Einkommensteuergesetz im §23 zum Thema Steuerfreier Immobilienverkauf:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Übersetzt ergeben sich dadurch folgende Gegebenheiten:

  • Hast Du in der Immobilie selbst gewohnt und verkaufst sie dann wieder, zahlst Du keine Steuern. Sprich Du könntest schon nach einigen Tagen / Wochen / Monaten verkaufen. Wichtig ist hier jedoch zu wissen, dass das Finanzamt eine Erklärung fordern kann. Unterstellen sie dir Gestaltungsmißbrauch, um keine Steuern zu zahlen, könnte es Probleme geben. Hier musst du unbedingt vorsichtig sein und dein Vorgehen vorab mit deinem Steuerberater besprechen.
  • Hast Du drei Kalenderjahre in einer Immobilie gewohnt, zahlst Du keine Steuern. Du kannst also beispielsweise im Dezember 2019 einziehen und im Januar 2021 wieder verkaufen und zahlst keine Steuern. Das zählt dann als drei (!) Kalenderjahre. Du musst quasi zwei mal Silvester feiern, während Du in der Wohnung lebst. Das genügt!
  • Du könntest auch erst einmal die Immobilie vermieten und dich dann später entscheiden, doch einzuziehen. Dann müsstest Du nur diese „drei“ Kalenderjahre abwarten und zahlst keine Steuern. Hast Du eine Wohnung beispielsweise 1 Jahr vermietet und ziehst dann drei Kalenderjahre ein, ist es ebenso steuerfrei.
  • Der steuerfreie Verkauf gilt auch für Zweitwohnungen. Wohnst Du beispielsweise in München und hast noch eine Zweitwohnung in Berlin, kannst Du diese auch steuerfrei verkaufen. Es reicht, wenn Dir die Wohnung zur Verfügung steht. Du musst also keine bestimmte Zeit in der Immobilie „absitzen“.

Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 1Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen.

Beispiel für einen steuerfreien Immobilienverkauf

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf übrigens immer an. Also ganz kommt man an den Steuern nun auch nicht vorbei. Zur vereinfachten Darstellung ist die Berechnung ohne ein Darlehen und den damit verbundenen Kosten aufgezeigt:

Du hast am 1.12.2018 eine Wohnung für 200.000 Euro gekauft.

Du zahlst 12.000 Euro Grunderwerbsteuer , 3.000 Euro für den Notar und 1.000 Euro für den Grundbucheintrag. Die Nebenkosten sind somit 16.000 Euro, die Du nicht absetzen kannst. Du renovierst die Wohnung während der Zeit, in der Du in ihr lebst (auch nicht absetzbar).

Am 02.01.2020 verkaufst du die Wohnung für 300.000 Euro.

300.000 Verkaufspreis minus 216.000 Euro Kauf und Nebenkosten sind 84.000 Euro steuerfreier Gewinn. Davon kannst Du dann noch deine Renovierungskosten abziehen.

Immobilien steuerfrei verkaufen bei Vermietung

Anders als bei der privaten Nutzung kannst Du hier auch die bei dem Immobilienkauf bezahlten Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren, Zinsen und Renovierungskosten absetzen. Schließlich vermietest Du mit gewinnerzielenden Absichten und kannst somit auch die Kosten dafür geltend machen. Du kannst alle Immobilien, die Du privat besitzt, nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Die 3 Objektgrenze in 5 Jahren gilt hier nicht!

Drei Objekte in fünf Jahren verkaufen; die 3-Objektgrenze

Die 3-Objektgrenze besagt, dass Du innerhalb von fünf Jahren nur drei Objekte verkaufen kannst ohne als gewerblicher Grundstückshändler angesehen zu werden. Deine Verkäufe sind also weiterhin lediglich privat. Man kann oft lesen, dass Steuerberater als auch Immobilieninvestoren hier mit falschen Infos hantieren. Denn: Wenn Du 10 Jahre abgewartet hast, kannst du auch 100 Wohnungen verkaufen und bist kein gewerblicher Grundstückshändler. Die 3 Objektgrenze gilt also nicht für Objekte, die 10 Jahre gehalten wurden!

Immobilien steuerfrei verkaufen nach einer Schenkung

Nehmen wir folgendes Szenario an: Eltern schenken Kindern eine Immobilie bevor die 10 Jahres Spekulationsfrist abgelaufen ist. Müssen Eltern beim Verschenken einer Immobilie nun Steuern zahlen? Nein, das Verschenken der Immobilie an Kinder ist bis 400.000 Euro pro Kind steuerfrei.

Die Kinder wollen nun die Immobilie steuerfrei verkaufen. Fällt nun eine Steuer bei dem Immobilienverkauf einer geschenkten Immobilie an? Nein, solange der Kauf (nicht die Schenkung durch die Eltern) vor 10 Jahren getätigt wurde! Bei der Schenkung durch die Eltern darf lediglich kein Geld geflossen sein. Ansonsten müssen die Kinder wieder 10 Jahre warten, dass die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Veranschaulicht als steuerfreies Beispiel:

  • Eltern kaufen am 01.01.2010 eine Immobilie für 100.000 Euro ohne Darlehen.
  • 8 Jahre später verschenken die Eltern die Immobilie im Wert von nun 300.000 Euro (+200.000 Euro Wertzuwachs) an ihr Kind. Dabei fällt keine Steuer an.
  • Wartet das Kind nun 2 Jahre länger bis zum 01.01.2020, sind die 10 Jahre voll und das Kind kann die Immobilie steuerfrei verkaufen und 200.000 Euro steuerfreien Gewinn mitnehmen.

Veranschaulicht als steuerpflichtiges Beispiel:

  • Eltern kaufen am 01.01.2010 eine Immobilie für 100.000 Euro.
  • 8 Jahre später verschenken am 01.01.2018 die Eltern 50% der 300.000er Immobilie an ihr Kind und 50% kauft das Kind den Eltern ab. Dementsprechend ist Geld geflossen und das Kind muss wieder volle 10 Jahre warten, bis der Verkauf der Immobilie steuerfrei ist. Das wäre dann der 01.01.2028.

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